Disdetta contratto di locazione

Cos’è il contratto di locazione
Il contratto di locazione è un contratto d’affitto che prevede l’usufrutto di un immobile da parte di un conduttore dietro il pagamento di un canone mensile al locatore, proprietario dell’immobile, per un determinato periodo di tempo.
Nel contratto è indicata la data di termine del rapporto; tuttavia può succedere che una o entrambe le parti si trovino nella condizione di chiedere una disdetta del contratto di locazione.

Si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale.
Vediamo le diverse ipotesi che si possono configurare.

Situazioni che richiedono la risoluzione del contratto di locazione

• Disdetta per risoluzione consensuale
  Se la risoluzione del contratto di locazione è consensuale, ovvero voluta da entrambe le parti, le uniche necessità da considerare sono quelle di tipo fiscale (vedi sotto).
• Disdetta per recesso anticipato del conduttore
  Il conduttore, al contrario del locatore, ha la possibilità di rescindere il contratto di locazione in qualsiasi istante, grazie all’apposita clausola inserita nel contratto e a fronte di gravi motivazioni. Il conduttore è tenuto a segnalare al locatore la propria volontà di recesso anticipato tramite una raccomandata con anticipo di almeno sei mesi (tempistica indicata nel contratto). Se questo preavviso non viene rispettato, il conduttore deve pagare al locatore il corrispettivo di sei mensilità di affitto ed, eventualmente, il risarcimento dei danni causati dal recesso anticipato. (clausola indicata nel contratto)
• Disdetta per recesso anticipato del locatore
  Il locatore ha possibilità più limitate nella rescissione del contratto di locazione. Per legge può farlo tramite raccomandata al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi (tempistica indicata nel contratto) solo in poche situazioni, ad esempio in caso di utilizzo proprio dell’immobile, cioè destinandolo ai figli, ai genitori o al coniuge, in caso di necessità di ristrutturazione dell’edificio a causa di gravi danneggiamenti o in caso di non occupazione dell’immobile da parte del conduttore per un periodo di tempo continuativo senza motivo.

Spese fiscali riguardanti la disdetta del contratto di locazione

Oltre alle mensilità corrispondenti al preavviso da parte del conduttore e all’eventuale, ma non obbligatoria, restituzione della caparra da parte del locatore, è necessario pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto. Questa tassa è a carico del locatore, che però potrà richiedere il rimborso al conduttore di metà dell’importo versato.

Occorre versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa, pari a 67 euro. Il pagamento può essere effettuato sia tramite i servizi telematici dell’Agenzia sia con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta ma è comunque necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.